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突发!天津供地将出新规则,地价变相提高!

2021-07-04 16:06:30 来源:淘房365 点击 评论

天津第二批供地,按理说,6月30日该挂牌了,可迟迟未动。

昨天听说或许要等到7月中旬了。

因为突发了一件大事儿,也是天津土地市场巨大的变数。

 

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第二批出让的土地,基本都要捆绑自持租赁面积,至少10%!

以前都是拍到最高限价,才开始竞自持。

这次不竞!直接加!拿地就有!

据了解,天津领到1万套租赁住房的任务,今年必须动工,被落实在第二次供地。

每套租赁住房面积60平米左右,而且要求与商品房不能隔离。

这意味着,接下来很多新建社区,可能都会被安插租赁住房。

最关键的,即便加上了自持租赁面积,还是原来的地价,不降价!

这个事儿,肯定要干,躲不掉。

天津正在加紧研究,所以第二批供地推迟了。

 事发突然,具体细则还没定下来。

目前了解到一些局部情况。

比如西青水西地块,要加10-18%的自持租赁面积。

河西郁江道、小海地地块,也要加10-20%的自持租赁面积。

包括远郊,比如武清,出让的地块也要加自持。

暂时获知,只有少数几宗地可以不加自持,包括大寺新家园、东丽津滨大道等。

每宗地配建的租赁住房套数,在50-200套不等。

如果要完成1万套的任务,今年至少50宗地块都要加自持。

 

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天津土地出让捆绑自持,不太符合常理。

如果天津跟杭州一样,火到爆,为了降热度、卡开发商拿地,倒可以这么干。

但显然,不是那种行情。

其实,这波操作,根源不在天津,是由上而下的“硬性规定”。

今年2月,22个重点城市土地“两集中”政策横空出台。

当时已明确要求,重点城市单列租赁住房用地,占比不低于10%。

紧接着,各城市在年度供地计划中,明确了租赁用地的面积,基本达标10%占比。

天津今年计划宅地供应面积950万平米。

其中商品房用地面积770万平米,租赁住宅用地面积95万平米。

租赁占总宅地比例10%,占商品房用地比例12.3%。

                                                                  

一句话:上面下任务了,天津也公布目标,铁定是要完成的。

这个事儿的紧迫程度,很严重。

5月12日、14日,包括天津在内的40个城市,参加了发展保障性租赁住房工作座谈会。

会议再次强调,利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房,40个城市必须认真落实。

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在首次两集中土拍中,自持租赁住房已成为重点。

南京52宗土地中,14宗地须配建租赁住房;

杭州涉租赁用地成交宗数达50宗,占比88%;

无锡涉租赁地块成交宗数达13块,占比81%;

成都40宗土地中,38宗在出让文件中要求“竞自持租赁住房”……

 紧迫性还在持续。

6月24日,国务院办公厅发布了关于加快发展保障性租赁住房的意见。

官方再一次强调这件事儿。

保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。(深圳的租赁住房租金,只有市场价的30%)

 

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但问题是,今年已过半,而且在首次“两集中”土地出让中,天津的任务完成度不高。

只有招商天拖地块,自持租赁面积3000平米,绿城新裕里地块,自持租赁面积1000平米。

一共才4000平米,与今年95万平米的计划,相差十万八千里。

 

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22城市首批租赁用地已成交情况

无锡、杭州、北京、南京、宁波、成都……这些城市太火,一拍就封顶。

竞租赁住房自持面积,是顺理成章的事,不需要摊派,就能毫不费力的完成任务。

但天津不是所有地块都能溢价拍到竞自持,不得已只能绑定。

以上,是天津土地要加自持租赁住房的根本原因。

已经没有回转余地了,对于开发商来说,也没得选。


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配建租赁住房,初衷挺好,为了解决一部分人的居住问题。

但对天津楼市,以及买房人来说,影响不小。

将面临很多问题:

 ❶ 买房与租房是两个群体,放在一个社区中,合适吗?

市区高价盘,安插一栋对外租赁住宅,还不能隔开,确实容易激发矛盾。

比如杭州的滨江翡翠江南,均价3.5万/平米,含有467套自持租赁住房。

将以单间形式出租,1300间左右。业主得知后,一直在投诉,至今也没解决。

 

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如果接下来,市区高价盘也要加自持租赁,显然对买房人来说不是好事。

也许现有的“纯粹”改善盘,是更好的选择。

 远郊的地,也没有被排除在外,据说武清高村都要加自持租赁。

但是,远郊的租赁需求,确实很少。

会不会一刀切,还需要等最终结果。

 ❷ 一旦执行,意味着地价隐性提高。

10-20%的租赁面积需要自持,开发商不能变现,就相当于地价成本高了。

而给出的竞拍地价,并没有降,那房价呢?

别说涨不涨,至少没空间比现在的更低了。

 如果算不过来账,开发商拿地热情可能会下降。

对于一些不那么优质的地块,弄不好会犹豫甚至放弃。

土地出让少,新房供应也少。

需求量不变,部分板块的房价,恐怕也没什么降的希望了。

 

❸ 怎么租,什么条件租,还没有细则。

前两年出现过不少自持住宅,比如金地艺术家北地块的高层、万科西庐也有1000平米。

怎么处理?现在开发商自己都没整明白,反正是不能卖。

 不过,对于高端小区,徐主编给出了个好主意:

自持的部分,只租给社区内的业主,作为老人房,或者保姆房。

这样一来,至少圈层统一,避免矛盾。

年轻人不想跟老人同住一个屋檐下,但又想住的近一些方便照顾。

有保姆需求的家庭,自然不愿意“保姆住家”。

区内的租赁住房,刚好可以解决这些难题。

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事儿是这么个事儿,在第二次供地中,肯定要执行。

正式公布之前,先不过多解读,预计下周就会有结果。


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