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房产大家谈:2021年抓紧买房还是趁机卖房?

2021-01-20 10:04:51 点击 评论

      说到买卖房,最近不少小伙伴在议论一个话题,有人说,在过去的2020年,楼市虽然受到风波的影响,但开发商们的业绩大都不错,而到了2021年,经济快速恢复是大概率,比如毕马威中国首席经济学家预测,2021年我国的经济增速将达到8.8%,在此种预期下,楼市没有理由差。对于这种说法,到底靠不靠谱呢?

      知名经济学家任泽平对房地产趋势判断总结了一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,可以看出,土地和人口这些影响房产趋势的因子都属于中长期的,在1年半载内是看不出明显变化的,但金融就不一样了,它能获得立竿见影的结果。当然,这里的金融,仅是狭义的,如果把外延扩大一些,其实就指的是政策。

       在社科院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》中提到,2021年楼市整体上还是平稳:上半年恢复性增长,下半年正常增长。中心城市、城市群和都市圈恢复较快,其他城市有的较慢,也有的陷入衰退。至于大家关心的房价问题,报告认为,2021年增幅在5%左右。这份报告之所以受到媒体的关注,一个重要的原因是,社科院此前多次预测都比较靠谱,堪称“神预测”。

       无独有偶,李嘉诚、两位地产大佬则用实际行动证明。李嘉诚已连续多年没有在内地拿过一块地产项目,南方周末曾对李嘉诚有过一个采访,他对楼市的看法是,“我一生的原则是不赚最后一个铜板”,或在一定程度上可解释他保持着“只出不进”模式的原因。而王健林在2019年年会上就表示,“一平米房地产都不留”,对于去地产化,曾经的行业大佬可谓异常决绝。从他们的做法看到,房地产高速发展的时代已经过去了。

        在这样的“平稳”状态下,2021年,是“抓紧买房”还是“趁机卖房”?有银行行长提出了忠告,不妨看看。

       如果有人告诉你,你应该赶快买房,或者你应该尽快卖房,这种说法其实是不负责任的。600多个城市,不可能找出两座楼市完全一致的城市,即使同一座城市内部的不同板块,其冷热也会有较大差异。一位银行行长给出了4条忠告建议,如果有买卖房打算,看看有道理没有。

第一,以自住的标准去买房,有些购房需求确实要抓紧。

       房住不炒逐步深入人心,目前各项楼市调控政策都是围着这个目标,不要抱着短期炒一把就走的心态去买房,同时,不要去找所谓的绝对低点,因为买房不是买股,并不是有资金就行,它要综合各种因素,比如地段、区位、工作地生活地点、面积、户型、学区、医疗等等,要根据自己的情况找到符合条件的楼盘。如果找到这样的房子,那就不要犹豫,果断下手,机会转瞬即逝。

       此外,如果你有教育资源需求,而且又在教育资源丰富的城市,买学区房还是应趁早。中国证券报1月18日发布的文章《上海二手房市场骤然升温,学区房单价近20万,直逼豪宅汤臣一品》,说一套30多平米的学区房,2020年12月和2021年1月,成交价格从410万到498万。像海外限制等因素,归国人员增长较快,对学区房的需求呈现一个瞬间增长态势,据信息显示,2020年留学归国人数同比增加了58.19%,这对那些教育资源丰富的大城市来说,应不是一个短暂现象,我们应从中得到启示。

第二,买品牌、实力强房企的房子。

       2020年下半年以来,央行、住建部、银保监连续发出了2条禁令,分别是“三道红线”和“5档红线”,主要目标是要化解房地产金融风险,确保行业健康发展。根据机构的统计看,前者超80%的房企都踩线,房企降负债不是个别企业,而是具有普遍性,且一直持续到2023年中,对于那些高杠杆率房企来说,资金链可能出现问题。用德信地产副总裁方静的话说,“今年房企面临压力是前所未有的”。在期房制度下,我们首先要确保能按期交房,显然,资金压力大的房企有延迟甚至烂尾的风险,而且众所周知,没有资金保证,品控、质量也会打折,相对而言,大品牌、实力强房企更有保障一些。

第三,普通人不适合买商铺、公寓。

      早在2018年,瑞士信贷发布的一份报告预测显示,未来5年将有20%-25%的购物中心可能面临关闭。商铺不仅要面临电商的直接冲击,还受到不断新增的商业房挤压,随着城市的扩展,大大小小的商圈林立,即便是每一个小区,其周围也建设一圈商业用房。据相关数据统计显示,从2015年10月到2019年7月,商品住宅库存下降了8亿平米,而商业类房不降反增,去化压力可想而知。

蓝线为商业房库存变化

      还有公寓,一般来说,租金收益率年化低于5-6%(即15-20年收回本金)就不是一个划算的投资。而且,公寓转手不容易,一方面是税费高,另一方面没有小区居住氛围,一般人不会将公寓作为终身居所,只是一个临时过渡。有人就说了,既然公寓和商铺都不具有多少流动性,那么为什么有些富人还要买呢?这个不难理解,他们考虑的不是要赚多少,而是把一部分资金沉淀在固定资产上,涨跌对他们来说不是首先看中的,即便不如存银行划算,但通过分散资产配置,分散风险。但普通人资金不多,首要考虑的是资产收益率,一旦流动性被限,就会失去很多机会。

第四,有些房子最好及时出掉。

      通过调研发现,深圳是一个特例,总面积只有1997平方公里,地域实在太小,但经济又如此发达,深圳楼市火热后,各种房子都增值了,所以,不能拿这个特例来类比其他地方。其他大多数城市在这两年楼市有一种现象:即城市内部楼市分化很大,同样都是二手房,品质不错的二手房却逆势上行,创出了新高,但是,一些非品质开发商开发的小区,物业管理差的小区,其房源价格竟比两年前还低。

      原因很简单,一方面,经济发展收入增加,人们对住房的品质提出了更高要求。另一方面,经历这次风波后,小区管理好坏对我们的居住体验影响确实太大了。本来两个相邻小区房价差距不过10%,经过一年半载后发现,价差可能达到了30%。目前很多热点城市二手房挂牌量均创历史,在很大程度上可以解释“市场本身不错,但为何有那么多二手房释放出来”的主要原因。所以,品质不好、物业不好的房子建议及时置换,因为等待,只会进一步拉大差距,今天相比过去算晚,但相对未来还是算早。


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